Land for sale next to the eastern border of Baan Sammi — Land zum Verkauf an der Ostgrenze von Baan Sammi

Photos for this blog post, as well as info on the respective photo, can be found in the album of the same title: Land for sale next to the eastern border of Baan Sammi. — Fotos zu diesem Blogbeitrag, sowie eine Info zum jeweiligen Foto, finden Sie im gleichnamigen Album: Land zum Verkauf an der Ostgrenze von Baan Sammi.

This album shows photos that were taken from all sides of the large plot of land (west, south, east, north) including photomontages, followed by photos from the southern access road to and from the land and several annotated proposals for land subdivision plans. — Dieses Album zeigt Fotos, die von allen Seiten des großen Grundstücks (Westen, Süden, Osten, Norden) aufgenommen wurden, einschließlich Fotomontagen, gefolgt von Fotos von der südlichen Zufahrtsstraße zum und vom Grundstück und mehreren kommentierten Vorschlägen für Grundstücks-Parzellierungspläne.

East adjacent to the property of Baan Sammi there is only one plot of land (with chanot as the land title deed). It is quite a large plot of little less than 5 rai (8,000 m², or 1.98 acre, or 86,111 ft²), thus roughly a little less than 2,000 tarang-wa (square-wa, sq.wa, 1 t.w. = 4 m² = 43.06 ft²). This plot of land is offered for sale by the owner. However, the owner insists on selling the entire land, he does neither want to parcel the entire land nor sell part of the land. The asking price is a little less than 5 million Baht, which equals a little less than 1 million Baht per rai, or a little less than 2,500 Baht per tarang-wa. The price of 5 million Baht is negotiable.

The land east of Baan Sammi with an
area of a little less than 2,000 tarang-wa (8,000 m², or 1.98 acre, or 86,111 ft²).

The land is almost rectangular shape, the length is about 150 m (492 ft) in a north-south direction, the width is about 50 m (164 ft) in an east-west direction. About one-third of the northern part of the land is already filled with soil up to street level, and two-thirds of the southern part is still a rice field. These two parts are recognizable on Google Maps because of their different color. The rice field is about 50 cm (1.6 ft) lower than the street level. A narrow western strip about 5 m (16 ft) wide of the rice field is already elevated to street level. The western and the eastern borders are fenced throughout. Current access to the land is on the southwestern corner. The western border of the land is the border with Baan Sammi. Along the southern border runs a public narrow irrigation canal and a public concrete road. Recently, the eastern border has become a 6 m wide public gravel road. Almost in the middle of the northern border, a public concrete road terminates, and on each side of this road and adjacent to the northern borderline, there is an unfenced small plot of building land. Therefore, there is potential access to the land from a public road on three sides, the southern, eastern, and northern sides.

The large plot of land east of Baan Sammi,
the plot as viewed towards the north from the southern public road.

We anticipate that a potential buyer of this approximately 5 rai plot of land will be either a land development company or another investor with a medium to long-term investment perspective. A land development company is likely to fill in the existing rice field with soil up to street level soon after purchase, parcel the entire land into as many parcels as possible, build the access roads and gift the roads to the general public, provide infrastructure such as mains water connection and electricity connection for each parcel, and promptly offer all of the parcels for sale.

Here we see two possibilities:

• The seller finds a buyer (land development company or another investor) for his land and concludes a purchase contract with the buyer.
• We at Baan Sammi find a potential buyer and put the buyer in contact with the seller. Therefore, we ask the readers of this blog and of the associated album to forward the information about the property contained herein to a potential buyer.

In this context, Baan Sammi has the following interest:

All 4 houses on the property of Baan Sammi that are available for rent are connected to a public road to the west by a private road within Baan Sammi. In the long term, however, the intention is to parcel Baan Sammi and offer the individual houses with their surrounding land for sale, for a 30-year lease, or for a lifetime right of usufruct.

A plan for subdividing the property of Baan Sammi:
Three plots (Dillenia Home, a vacant plot, and Lychee Lodge) do not have direct access to a public road and must use the private road within Baan Sammi to access the western public road.

However, the existing private road within Baan Sammi would cut through two parcels to be formed, thus this road could not be converted into a public road. In order to avoid these disadvantages and to provide direct access to a public road for each parcel, the alternative two options are as follows:

• to relocate the private road within Baan Sammi to its eastern border and then gift this road to the public, or, 
• to find an agreement with the seller or new owner of the neighboring eastern 5 rai property in order to connect a total of 3 parcels, located within Baan Sammi to the east, directly with a public road, which then runs on the neighboring property.

All 4 houses on the property of Baan Sammi that are available for rent are connected to a public road to the west by a private road within Baan Sammi. In the long term, however, the intention is to parcel Baan Sammi and offer the individual houses with their surrounding land for sale, for a 30-year lease, or for a lifetime right of usufruct. However, the existing private road within Baan Sammi would cut through two parcels to be formed, thus this road could not be converted into a public road. In order to avoid these disadvantages and to provide direct access to a public road for each parcel, the alternative options are as follows:

• Option 1: It is possible, but extremely expensive, to relocate the existing private road within Baan Sammi to the eastern border and then gift that road to the public.
• Option 2: An agreement may be reached with the seller or new owner of the neighboring eastern 5 rai plot of land to directly connect a total of 3 eastern parcels of Baan Sammi with a new public road running on the neighboring land.

The cost of Option 1 seems too high to us. A significant length of the existing canal would have to be replaced with concrete pipes underground, large amounts of soil would have to be filled up to the current site level, a large amount of paving slabs would have to be removed, the existing underground power and water lines would have to be abandoned and relaid, and all vegetation in the area would have to be removed and replanted. The work would take months and during that time the houses in Baan Sammi would not be rentable. So we hope for a solution for Option 2.

Such an agreement with the seller or buyer of the eastern, 5 rai large neighboring land could consist in Baan Sammi buying a (relatively small) part of the land and sharing a percentage of the costs for the construction of the public road. A budget of up to 1 million Baht is immediately available for this investment by Baan Sammi, which can benefit the seller or buyer should an agreement be reached that takes into account and guarantees the interests of Baan Sammi.

For this purpose, Baan Sammi has developed proposals for the land division of the 5 rai neighboring land in the form of subdivision plans, all of which are included in the album Land for sale next to the eastern border of Baan Sammi.

These proposals show various possibilities for subdivision. The anticipated interests of a prospective buyer were taken into account in the plans, but it goes without saying that the potential buyer is completely free to choose and decide on the subdivision. The proposals also take into account the interests of Baan Sammi to varying degrees. All the associated restrictions, advantages and disadvantages for both parties are explained in the picture info for the respective subdivision plans in the aforementioned album.

The picture info contains the most important aspects, but not all aspects, and there are more possibilities than shown in the property subdivision plans. Explaining all of this in detail can be done by contacting Baan Sammi.

This plan is an example of three plots (marked pink and based on a probable realizable subdivision of the 5 rai land) that Baan Sammi is interested in purchasing as these three plots can be connected to three own plots, providing access to an eastern public road that leads to the southern and northern public roads.

Östlich angrenzend an das Grundstück von Baan Sammi gibt es nur ein einziges Grundstück (mit Chanot als Landtitelurkunde). Es ist ein ziemlich großes Grundstück von etwas weniger als 5 Rai (8.000 m²), somit ungefähr etwas weniger als 2.000 Tarang-wa (Quadrat-Wa, 1 t.w. = 4 m²). Dieses Grundstück wird vom Eigentümer zum Verkauf angeboten. Der Eigentümer besteht jedoch darauf, das gesamte Land zu verkaufen, er will weder das gesamte Land parzellieren noch Teile des Landes verkaufen. Der geforderte Preis beträgt etwas weniger als 5 Millionen Baht, was etwas weniger als 1 Million Baht pro Rai oder etwas weniger als 2.500 Baht pro Tarang-wa entspricht. Der Preis von 5 Millionen Baht ist verhandelbar.

Das Land ist von fast rechteckiger Form, die Länge beträgt etwa 150 m in Nord-Süd-Richtung, die Breite etwa 50 m in Ost-West-Richtung. Etwa ein Drittel des nördlichen Teils des Landes ist bereits bis auf Straßenniveau mit Erde aufgefüllt, und zwei Drittel des südlichen Teils sind noch Reisfelder. Diese beiden Teile sind auf Google Maps aufgrund ihrer unterschiedlichen Farbe zu erkennen. Das Reisfeld ist etwa 50 cm niedriger als das Straßenniveau. Ein etwa 5 m schmaler westlicher Streifen des Reisfeldes ist bereits auf Straßenniveau erhöht. Die westliche und östliche Grenze ist durchgehend eingezäunt. Der aktuelle Zugang zum Grundstück befindet sich an der südwestlichen Ecke. Die westliche Grenze des Landes ist die Grenze zu Baan Sammi. Entlang der südlichen Grenze verläuft ein öffentlicher schmaler Bewässerungskanal und eine öffentliche Betonstraße. Seit kurzem verläuft entlang der östlichen Grenze eine 6 m breite öffentliche Schotterstraße. Fast in der Mitte der nördlichen Grenze endet eine öffentliche Betonstraße, und auf jeder Seite dieser Straße und angrenzend an die nördliche Grenzlinie befindet sich ein nicht eingezäuntes kleines Bauland. Daher besteht ein potenzieller Zugang zum Land von einer öffentlichen Straße auf drei Seiten, der südlichen, östlichen und nördlichen Seite.

Wir gehen davon aus, dass ein potentieller Käufer dieses etwa 5 Rai großen Grundstücks entweder ein Landentwicklungsunternehmen oder ein anderer Investor mit mittel- bis langfristiger Investitionsperspektive sein wird. Ein Landentwicklungsunternehmen wird wahrscheinlich bald nach dem Kauf das bestehende Reisfeld mit Erde auf Strassenniveau auffüllen, das gesamte Grundstück in möglichst viele Parzellen zu aufzuteilen, die Erschließungsstraßen bauen und an die Allgemeinheit abtreten, Infrastruktur wie z.B. Leitungswasseranschluss und Stromanschluss für jede einzelne Parzelle bereitstellen, und unverzüglich die Parzellen zum Kauf anbieten.

Hierbei sehen wir zwei Möglickeiten:

• Der Verkäufer findet für sein Grundstück einen Käufer (Landentwicklungsgesellschaft oder anderen Investor) und schließt mit diesem einen Kaufvertrag ab.
• Wir von Baan Sammi finden einen potentiellen Käufer und bringen ihn in Kontakt mit dem Verkäufer. Wir bitten daher die Leser dieses Blogs und des dazugehörigen Albums die hierin vorhandenen Information über das Grundstück an einen potentiellen Kaufinteressenten weiterzuleiten.

In diesem Zusammenhang verfolgt Baan Sammi folgendes Interesse:

Alle 4 Häuser auf dem Grundstück von Baan Sammi, die zur Miete zur Verfügung stehen, sind durch eine Privatstraße innerhalb von Baan Sammi mit einer öffentlichen Straße im Westen verbunden. Langfristig ist jedoch beabsichtigt, Baan Sammi zu parzellieren und die einzelnen Häuser mit den umliegenden Grundstücken zum Verkauf, für eine 30-jährige Pacht oder für ein lebenslanges Nießbrauchsrecht anzubieten. Die bestehende Privatstraße innerhalb von Baan Sammi würde jedoch zwei zu bildende Parzellen durchschneiden, so dass diese Straße nicht in eine öffentliche Straße umgewandelt werden könnte. Um diese Nachteile zu vermeiden und für jede Parzelle einen direkten Zugang zu einer öffentlichen Straße zu ermöglichen, bestehen folgende alternative Optionen:

• Option 1: Es ist möglich, jedoch extrem teuer, die bestehende Privatstraße innerhalb von Baan Sammi an die Ostgrenze zu verlegen und diese Straße dann der Öffentlichkeit zu übereignen.
• Option 2: Möglicherweise kann mit dem Verkäufer oder neuen Eigentümer des benachbarten östlichen 5-Rai-Grundstücks eine Vereinbarung getroffen werden, insgesamt 3 östliche Parzellen von Baan Sammi direkt mit einer auf dem Nachbargrundstück neu verlaufenden öffentlichen Straße zu verbinden.

Die Kosten für Option 1 erscheinen uns zu hoch. Ein erheblicher Teil des bestehenden Kanals müsste durch unterirdische Betonrohre ersetzt werden, große Mengen Erdreich müssten bis auf das aktuelle Geländeniveau aufgefüllt werden, eine große Menge an Gehwegplatten müsste entfernt werden, die vorhandenen unterirdischen Strom- und Wasserleitungen müssten aufgegeben und neu verlegt werden, und die gesamte Vegetation in dem Gebiet müsste entfernt und es müsste neu bepflanzt werden. Die Arbeiten würden Monate dauern und während dieser Zeit wären die Häuser in Baan Sammi nicht vermietbar. Wir hoffen also auf eine Lösung für Option 2.

Eine solche Vereinbarung mit dem Verkäufer bzw. Käufer des östlichen, 5 Rai großen Nachbargrundstücks könnte darin bestehen, dass Baan Sammi einen (relativ kleinen) Teil des Grundstücks kauft und sich prozentual an den Kosten für den Bau der öffentlichen Straße beteiligt. Für diese Investition von Baan Sammi steht ein Budget von bis zu 1 Million Baht zur sofort auf Abruf zur Verfügung, das dem Verkäufer bzw. Käufer zugute kommen kann, sollte eine Vereinbarung erzielt werden, die die Interessen von Baan Sammi berücksichtigt und garantiert.

Baan Sammi hat hierzu Vorschläge für die Grundstücksaufteilung des 5 Rai grossen Nachbargrundstücks in Form von Parzellierungsplänen erarbeitet, die allesamt im Album Land zum Verkauf an der Ostgrenze von Baan Sammi enthalten sind.

Diese Vorschläge zeigen verschiedene Möglichkeiten für eine Parzellierung auf. Die antizipierten Interessen eines Kaufinteressenten wurden in den Plänen versucht zu berücksichtigen, aber es ist selbstverständlich, dass der potentielle Käufer die Parzellierung völlig frei wählen und darüber entscheiden kann. Die Vorschläge berücksichtigen ferner die Interessen seitens Baan Sammi in unterschiedlichem Maße. Alle damit verbundenen Einschränkungen, Vor- und Nachteile für beide Parteien werden erläutert, und zwar in der Bildinfo zu den jeweiligen Parzellierungsplänen im vorgenannten Album.

Die Bildinfo enthält die wichtigsten Aspekte, aber nicht alle Aspekte, und es gibt mehr Möglichkeiten als in den Grundstücksparzellierungsplänen dargestellt. All dies im Detail zu erläutern kann mittels Kontakt mit Baan Sammi erfolgen.