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| Image source: Chiang Mai News เปิดแนวเส้นทาง!! เชื่อมถนนแม่ริม-พร้าว-ดอยสะเก็ดในอนาคต เชียงใหม่นิวส์ 22 ก.ค. 2562 |
The projected bypass road will cover 3 districts: San Sai, Doi Saket, and San Kamphaeng. —
Die geplante Umgehungsstraße wird drei Bezirke betreffen: San Sai, Doi Saket und San Kamphaeng.
The planned new bypass road, which is to pass near Baan Sammi, has had and still has a significant impact on the development of the real estate market along this route as well as in the nearer and further surroundings of Baan Sammi. It is to be expected that the influence will increase as the planning and implementation progresses.
Already due to the expansion of the Outer Ring Road #121 to a four-lane highway with the complex two-level intersection with the Chiang Mai – Doi Saket Highway #118 and the overpass over the rural road #3013 at Ban Tha Rua in 2019, there was a noticeable increase in building development, an increase in land for sale reflected in more for-sale signs, as well as higher land prices in the area where Baan Sammi is located.
Chiang Mai already has 3 ring roads, not counting the two ring roads running on both sides of the old city moat:
- 1st ring road: #11 — Super Highway — ถนน ซุปเปอร์ไฮเวย์ เชียงใหม่ – ลำปาง (thanon Super Highway Chiang Mai – Lampang), in the further course called ถนน มหิดล (thanon mahidon), Mahidol Rd.
- 2nd ring road: #3029 — Middle Ring Rd. — ถนน สมโภชเชียงใหม่ ๗๐๐ ปี (thanon Somphot Chiang Mai 700 Pi).
- 3rd ring road: #121 — Outer Ring Rd. — ถนน รอบเมืองเชียงใหม่ (thanon rop Mueang Chiang Mai).
The eastern sections of these three ring roads are marked in yellow on the overview map in the album "Maps — Routes: Crossing Highways (2018)". In the eastern area, Baan Sammi is also located and shown in this map.
The planned new bypass road, which is also planned as a ring road, would therefore be the 4th ring road. A 5th, more distant ring road is also being planned, the course of which, however, is still fairly imprecisely shown in another plan.
A first report with plans for the 4th bypass road was found in Thai in the Chiang Mai News of July 22, 2019. The translated title of the report: "Open the Route!! Bypass Road Mae Rim – Phrao – Doi Saket in the Future".
เปิดแนวเส้นทาง!! เชื่อมถนนแม่ริม-พร้าว-ดอยสะเก็ดในอนาคต เชียงใหม่นิวส์ 22 ก.ค. 2562
The plans shown in this Chiang Mai News report were created and published by the Office of Public Works and Urban Planning, Chiang Mai Province (สำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดเชียงใหม่). They are featured in the following album: 2.4 — Routes: Projected new bypass road (4th ring road) of Chiang Mai.
This Chiang Mai News report states that the planned route is in the early stages of planning. The exact course of the route as shown on the maps is not certain. Assuming that the route will be as shown in the maps and constructed as such, the bypass road would run between Wat Pa Lan and Baan Sammi, thus at a distance of approximately 500 meters (0.31 miles) from Baan Sammi.
In addition, it should be noted: The position of the pin entered by the Office for Public Works and Urban Planning for marking Wat Pa Lan on the map is not entirely correct, it is about 350 meters (0.22 mi) northwest of the actual Wat Pa Lan. The actual Wat Pa Lan is clearly recognizable on the map, and the exact location of Baan Sammi can also be clearly located on the map.
The planned route further northwest of Wat Pa Lan passes west of the village of Ban Pa Du and intersects the Chiang Mai – Doi Saket Highway #118 between the villages Ban Bo Hin and Ban Nam Phrae, only about 1,300 meters (0.8 miles) west of Ban Nam Phrae.
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| This map shows the close location of Baan Sammi to the projected bypass road — Image source: Chiang Mai News, เปิดแนวเส้นทาง!! เชื่อมถนนแม่ริม-พร้าว-ดอยสะเก็ดในอนาคต เชียงใหม่นิวส์ 22 ก.ค. 2562 |
What impact has the bypass road plan had on settlement development and the real estate market in our area, Pa Lan Subdistrict (ตำบล ป่าลาน), so far, what impacts are currently discernible, and what impacts are expected in the future?
As an example of an impact that happened years ago (probably around 2014–2016), the construction of fairly a large building for an auto body repair and paint shop on the village link road between Ban Pa Yang Poi and Ban Pa Lan can be cited. Everyone wondered why such a company built its building so far away from highways. From the low-traffic rural road, where the company is located, to Chiang Mai – Doi Saket Highway #118, the distance is almost 4 km (2.5 mi). How can motorists as potential customers find such a company? Well, the only explanation we can think of is that the owner who bought the property and set up the business knew about the plans for the bypass at that time. If the bypass road were to be built as planned, the company would be right next to the bypass road. The land price at the early times was probably around 200,000 Baht per rai. After the bypass would be built, the land price would multiply, probably more than tenfold, and business operations would thrive and turnover would increase.
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| Auto body repair and paint shop |
The current impact, viewed since early 2022, is unmistakable. Numerous plots of land (former rice fields or garden land, mostly filled up with soil to street level) are offered for sale and provided with for-sale signs. And as the year 2022 progressed, there have been more and more sales offers, although half the year is not yet over (→ album Land for sale around Baan Sammi). Also, all of the land, formerly rice fields, around Baan Sammi is up for sale now, and all of this land, except one part of the neighboring land to the east, has already been raised with soil up to street level and has been parcelled. The asking prices of the plots have quintupled compared to before.
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| Land sale signs at two main intersections on the way to Baan Sammi |
The future impact? When the bypass road is built, the population density will continue to increase and more rice fields will be converted into urban areas. Many small businesses, especially those selling basic and daily necessities, are opening, while the land along the bypass road is dominated by larger business units. Traffic will increase particularly on those country roads and village roads that will join or intersect with the bypass road. The connection to Chiang Mai will be shorter and faster.
Die geplante neue Umgehungsstraße, die in der Nähe von Baan Sammi vorbeiführen soll, hatte und hat einen erheblichen Einfluss auf die Entwicklung des Immobilienmarktes entlang dieser Route sowie auf die nähere und weitere Umgebung von Baan Sammi. Es ist zu erwarten, dass der Einfluss mit fortschreitender Planung und deren Realisierung zunimmt.
Bereits aufgrund des Ausbaus der Outer Ring Road #121 zu einer vierspurigen Autobahn mit der komplexen zweistöckigen Kreuzung mit dem Chiang Mai – Doi Saket Highway #118 und der Überführung über die Landstraße #3013 bei Ban Tha Rua im Jahr 2019 folgten eine deutliche Zunahme der Bauentwicklung, eine Zunahme der zum Verkauf stehenden Grundstücke erkennbar an mehr Verkaufsschildern, sowie höhere Grundstückspreise bis in die Gegend, in der sich Baan Sammi befindet.
Chiang Mai hat bereits 3 Ringstraßen, nicht mitgezählt sind die beiden Ringstraßen, die beidseitig des alten Stadtgrabens verlaufen:
- 1. Ringstraße: #11 — Super Highway — ถนน ซุปเปอร์ไฮเวย์ เชียงใหม่ – ลำปาง (thanon Super Highway Chiang Mai – Lampang), im weiteren Verlauf namens ถนน มหิดล (thanon mahidon), Mahidol Rd.
- 2. Ringstraße: #3029 — Middle Ring Rd. — ถนน สมโภชเชียงใหม่ ๗๐๐ ปี (thanon Somphot Chiang Mai 700 Pi).
- 3. Ringstraße: #121 — Outer Ring Rd. — ถนน รอบเมืองเชียงใหม่ (thanon rop Mueang Chiang Mai).
Die östlichen Abschnitte dieser drei Ringstraßen sind gelb markiert auf der Übersichtskarte im Album „Maps — Routes: Crossing Highways (2018)“. Im östlichen Bereich befindet sich auch Baan Sammi und ist auf dieser Karte dargestellt.
Die geplante neue Umgehungsstraße, die auch als Ringstraße geplant ist, wäre somit die 4. Ringstraße. Auch eine 5., weiter entfernte Ringstraße ist in Planung, deren Verlauf allerdings in einem anderen Plan noch recht ungenau dargestellt ist.
Ein erster Bericht mit Plänen für die 4. Ringstraße wurde auf Thai in den Chiang Mai News vom 22. Juli 2019 gefunden. Der ins Englische übersetzte Titel des Berichts: „Open the Route!! Bypass Road Mae Rim – Phrao – Doi Saket in the Future".
เปิดแนวเส้นทาง!! เชื่อมถนนแม่ริม-พร้าว-ดอยสะเก็ดในอนาคต เชียงใหม่นิวส์ 22 ก.ค. 2562
Die in diesem Bericht von Chiang Mai News dargestellten Pläne wurden vom Amt für öffentliche Arbeiten und Stadtplanung der Provinz Chiang Mai (สำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดเชียงใหม่) erstellt und veröffentlicht. Sie sind in folgendem Album dargestellt: 2.4 — Routes: Projected new bypass road (4th ring road) of Chiang Mai.
Dieser Bericht von Chiang Mai News besagt, dass sich die geplante Route in einem frühen Planungsstadium befindet. Der genaue Verlauf der Route, so wie er auf den Karten dargestellt ist, ist nicht sicher. Unter der Annahme, dass die Route wie in den Karten gezeigt verlaufen wird und auch so gebaut wird, würde die Umgehungsstraße zwischen Wat Pa Lan und Baan Sammi verlaufen, also in einem Abstand von ungefähr 500 Metern von Baan Sammi.
Hierzu ist ergänzend anzumerken: Die Lage des vom Amt für öffentliche Arbeiten und Stadtplanung eingetragenen Pins für die Markierung von Wat Pa Lan auf der Karte ist nicht ganz korrekt, sie liegt etwa 350 Meter Luftlinienentfernung nordwestlich des eigentlichen Wat Pa Lan. Das tatsächliche Wat Pa Lan ist auf der Karte gut erkennbar, und auch der genaue Standort von Baan Sammi lässt sich auf der Karte eindeutig verorten.
Die geplante Route weiter nordwestlich von Wat Pa Lan verläuft westlich des Dorfes Ban Pa Du und kreuzt den Chiang Mai – Doi Saket Highway #118 zwischen den Dörfern Ban Bo Hin und Ban Nam Phrae, nur etwa 1.300 Meter westlich von Ban Nam Phrae.
Welche Auswirkungen hat der Plan der Umgehungsstraße bisher auf die Siedlungsentwicklung und den Immobilienmarkt in unserem Gebiet, Pa Lan Unterbezirk (ตำบล ป่าลาน), welche Auswirkungen sind derzeit erkennbar und welche Auswirkungen werden in Zukunft erwartet?
Als ein Beispiel für eine Auswirkung, die vor Jahren (wahrscheinlich um 2014–2016) stattfand, kann der Bau eines ziemlich großen Gebäudes für eine Auto-Karosseriewerkstatt und Lackiererei an der Dorf-Verbindungsstraße zwischen Ban Pa Yang Poi und Ban Pa Lan angeführt werden. Alle wunderten sich, warum ein solches Unternehmen sein Gebäude so fernab von Autobahnen baute. Von der verkehrsarmen Landstraße, an der sich das Unternehmen befindet, bis zum Chiang Mai – Doi Saket Highway #118 beträgt die Distanz immerhin fast 4 km. Wie können Autofahrer als potenzielle Kunden einen solchen Betrieb ausfindig machen? Nun, als einzige Erklärung erscheint uns, dass der Eigentümer, der das Grundstück kaufte und den Betrieb errichtete, von den Plänen für die Umgehungsstraße schon damals Bescheid wusste. Würde die Umgehungsstraße so wie im Plan gebaut, läge der Betrieb unmittelbar neben der Umgehungsstraße. Der Grundstückspreis damals lag sicher bei rund 200.000 Baht pro Rai. Nach der gebauten Umgehungsstraße würde sich der Grundstückspreis vervielfachen, wahrscheinlich mehr als verzehnfachen, der Geschäftsbetrieb würde florieren und der Umsatz steigen.
Die aktuellen Auswirkungen, betrachtet seit Anfang 2022, sind unverkennbar. Zahlreiche Grundstücke (ehemalige Reisfelder oder Gartenland, meist bis auf Straßenniveau mit Erde aufgeschüttet) werden zum Verkauf angeboten und mit Verkaufsschildern versehen. Und im Laufe dieses Jahres 2022 gab es immer mehr Verkaufsangebote, obwohl das halbe Jahr noch nicht vorüber ist (→ Album Land zum Verkauf im Umkreis von Baan Sammi). Auch alle Grundstücke, ehemals Reisfelder, rund um Baan Sammi stehen zum Verkauf an, und all diese Grundstücke, mit Ausnahme eines Teils des Nachbargrundstücks im Osten, sind bereits auf Straßenniveau mit Erde aufgeschüttet und auch parzelliert worden. Die Angebotspreise der Grundstücke haben sich im Vergleich zu früher verfünffacht.
Die zukünftigen Auswirkungen? Wenn die Umgehungsstraße gebaut worden ist, wird die Siedlungsdichte weiter zunehmen und mehr Reisfelder in urbane Flächen umgewandelt werden. Viele kleine Geschäfte, insbesondere mit Waren des täglichen und grundlegenden Bedarfs, werden eröffnet, während die Grundstücke entlang der Umgehungsstraße von größeren Geschäftseinheiten dominiert wird. Der Verkehr wird insbesondere auf jenen Landstraßen und Dorfstraßen zunehmen, die eine Einmündung in die Umgehungsstraße haben werden oder mit ihr kreuzen. Die Verbindung nach Chiang Mai wird kürzer und schneller.
