Land under development marked in orange outline, Baan Sammi land in red outline. Source: Google Maps, based on a satellite view from early 2022, i.e. during the dry season. Therefore, all rice fields are dry and displayed in gray color (as well as the rice fields that have been filled with soil to raise their level). The smaller lots are not marked here, and their number has increased considerably since the aerial photo was taken by Google. — Land in Entwicklung markiert in oranger Umrandung, Baan Sammi Grundstück in roter Umrandung. Quelle: Google Maps, basierend auf einer Satellitenansicht von Anfang 2022, also während der Trockenzeit. Daher sind alle Reisfelder trocken und werden in grauer Farbe angezeigt (wie auch die Reisfelder, die mit Erde aufgefüllt wurden um ihr Niveau zu erhöhen). Die kleineren Baugrundstücke sind hier nicht gekennzeichnet, und ihre Zahl hat beträchtlich zugenommen, seit das Luftbild von Google aufgenommen wurde.
Purchasing land in this area of Doi Saket District should also be very advantageous from an investment perspective. We have been following the development of construction around Chiang Mai and especially in our immediate vicinity since 2003 and witnessed that large areas of Doi Saket District are being urbanized by intense construction activity, with no setback from the 2020–2022 Corona Pandemic, and along with rising land prices.
A fact-backed example concerns a neighboring property of Baan Sammi. While the selling price in 2003 was still 500 Baht per tarang-wa (= 4 m²), 19 years later in 2022 plots of land are being offered for 5,300 to 6,500 Baht per tarang-wa. If one takes into account the additional costs of soil filling to raise the level of the property, this still corresponds to an 8-fold to 9-fold price increase for this period. Further price increases are to be expected for the following reasons.
- In Hang Dong, the district bordering Chiang Mai in the south, as well as in Mae Rim and San Sai, the two northern districts and in the eastern districts of San Kamphaeng and more distant Mae On, land prices are already two to three times higher than in the northeastern district of Doi Saket.
- And this despite the fact that Doi Saket is about the same distance from Chiang Mai as Hang Dong, Mae Rim, San Sai and San Kamphaeng.
- A few years ago a new two-lane ring road (#121) was built around Chiang Mai (3rd ring road or Outer Ring Road). Soon after completion, the road was rebuilt as a four-lane road, and some existing same-level crossings became traffic lights or were changed into two-level intersections with overpass or underpass, and the remaining same-level intersections will certainly be replaced by more overpasses and underpasses in the not too far future, and the road will get even more than 4 lanes. In particular, the eastern area along this ring road has experienced and continues to experience lively commercial and residential construction activities. Residential construction activity further east of the Outer Ring Road towards the Doi Saket area has also increased significantly since two two-level intersections were built on this Outer Ring Road, namely the overpass of Highway #118 (Chiang Mai – Doi Saket – Chiang Rai) and the underpass of provincial road #3013 at Ban Tha Rua.
- Another eastern ring road or bypass is now being planned, sometimes referred to as Fourth Ring Road, which will pass in some distance (≈500 m or ≈0.31 mi) to the west of Baan Sammi. Also planned is a new section of Highway #118 in the Doi Saket and San Kamphaeng area, which will be connected to the new and existing ring roads. The reason for this is apparently the new Chiang Mai – Lamphun Airport, which is being planned to replace, at least for international flights, the old Chiang Mai Airport (CNX) that is very close to the city.
- Many Bangkok residents who can afford to leave Bangkok sooner or later, a city that is often flooded in large parts and slowly sinking, are buying land in the Chiang Mai area, which causes increased land demand and land prices, and also induces landowners ot offer more land for sale. In addition, the demand for real estate in Chiang Mai from wealthy foreigners, mainly Chinese, has increased continuously in recent years and was only interrupted for two years by the Corona pandemic.
Certainly, throughout Chiang Mai, as elsewhere in Thailand, there are projects both completed and under construction that cannot go ahead, mostly due to the economic slump caused by the pandemic. For example, the typical tourist areas within the old town of Chiang Mai are still largely empty of tourists and many shops frequented mainly by tourists are closed. Businesses in a number of shopping centers also have difficulties in generating sufficient income from enough customers, and so there are quite a few vacancies. It was recently reported that a relatively new shopping mall, Promenada, has ceased operations because the operating company has failed to pay cumulative 20 million baht of outstanding utility bills. But these should be isolated cases. Overall in Chiang Mai, one cannot help but get the impression that new construction activity is extremely brisk in most areas, and overall the real estate market is beneficial to buyers in these times. Although building costs and living costs have risen significantly, the prices for undeveloped land are stagnating, while houses and condominiums are currently only finding buyers at large price discounts.
Auch unter dem Aspekt Investition dürfte ein Grundstückskauf in dieser Gegend des Doi Saket Bezirks sehr vorteilhaft sein. Wir haben die bauliche Entwicklung in der Umgebung von Chiang Mai und insbesondere in unserer unmittelbaren Umgebung seit 2003 verfolgt und erlebt, dass grosse Bereiche des Doi Saket Bezirks von einer intensiven Bauaktivität urban verändert werden, ohne Rückschlag durch die Corona-Pandemie 2020–2022, und einhergehend mit steigenden Grundstückspreisen.
Ein faktengestütztes Beispiel betrifft ein Nachbargrundstück von Baan Sammi. Lag der Verkaufspreis 2003 noch bei 500 Baht pro Tarang-wa (= 4 m²), werden nun 19 Jahre danach im Jahr 2022 Grundstücke angeboten für 5,300 bis 6,500 Baht pro Tarang-wa. Berücksichtigt man die zusätzlichen Kosten für die Erdaufschüttung zwecks Anpassung des Grundstücksniveaus, entspricht dies für diesen Zeitraum immerhin noch einer Preissteigerung um das 8-fache bis 9-fache. Weitere Preiserhöhungen sind zu erwarten, und dies aus folgenden Gründen.
- In Hang Dong, dem im Süden an Chiang Mai angrenzenden Bezirk, sowie in Mae Rim und San Sai, den beiden nördlichen Bezirken und in den östlichen Bezirken San Kamphaeng und im entfernteren Mae On, sind bereits heute schon die Grundstückspreise um das doppelte bis dreifache höher als im nordöstlichen Bezirk Doi Saket.
- Und dies obwohl Doi Saket in etwa gleich weit entfernt ist von Chiang Mai wie Hang Dong, Mae Rim, San Sai und San Kamphaeng.
- Vor wenigen Jahren wurde eine neue Ringstraße (#121) um Chiang Mai gebaut (3. Ringstraße oder Äußere Ringstraße). Sie ist bald nach Fertigstellung an einigen Bereichen kreuzungsfrei und mehrspurig ausgebaut worden und noch bestehende Ampelkreuzungen werden zukünftig durch weitere Brücken und Unterführungen ersetzt, und die Ringstraße wird noch mehr Fahrstreifen erhalten. Insbesondere der östliche Bereich entlang dieser Ringstraße erlebte und erlebt nach wie vor rege Bautätigkeiten für Gewerbe und für Wohnanlagen. Auch aufgrund des aufwändigen und kreuzungsfreien Baus dieser Ringstraße mit der Highway #118 (Chiang Mai – Doi Saket) hat die Bautätigkeit im Bereich Doi Saket stark zugenommen.
- Nun ist eine weitere äussere Ringstraße in Planung, manchmal auch als vierte Umgehungsstraße bezeichnet, die in gewisser Entfernung (ca. 500 m) westlich an Baan Sammi vorbeiführen soll. Ebenso ist geplant ein neuer Abschnitt der Highway #118 im Bereich Doi Saket und San Kamphaeng, der mit der neuen und den bestehenden Ringstraßen verbunden werden soll. Der Grund hierfür ist offensichtlich der in Planung befindliche neue Flughafen Chiang Mai – Lamphun, der den alten Flughafen von Chiang Mai (CNX), der sehr nahe der City liegt, ersetzen soll, zumindest für internationale Flüge.
- Viele Einwohner Bangkoks, die es sich leisten können, das in grossen Teilen oft überflutete und langsam sinkende Bangkok früher oder später zu verlassen, kaufen Grundstücke in der Gegend von Chiang Mai, was die Grundstücksnachfrage und die Grundstückspreise steigen lassen und ausserdem Grundstückseigentümer beeinflusst, mehr Grundstücke auf dem Markt zum Verkauf anzubieten. Aussderm ist in Chiang Mai die Nachfrage nach Immobilien durch wohlhabende Ausländer, vorwiegend Chinesen, kontinuierlich in den letzten Jahren gestiegen und wurde lediglich durch die Corona-Pandemie zweijährig unterbrochen.
Gewiss gibt es überall in Chiang Mai, wie auch anderswo in Thailand, sowohl fertige als auch in Bau befindliche Projekte, die nicht weitgeführt werden können, meist wegen des ökonoschen Einbruchs durch die Pandemie. So sind beispielsweise bis jetzt noch die typisch touristischen Gegenden innerhalb der Altstadt von Chiang Mai weitgehend leer von Touristen und viele hauptsächlich von Touristen aufgesuchte Geschäfte sind geschlossen. Auch Geschäfte in etlichen Einkaufszentren haben Schwierigkeiten, ausreichende Einnahmen durch genügend Kunden zu generieren, und so gibt es dort etlichen Leerstand. Kürzlich war zu lesen, dass ein relativ neues Einkaufszentrum, das Promenada, den Betrieb nicht weiterführen konnte, weil die Betreibergesellschaft die ausstehenden Stromrechnungen in kumulierter Höhe von 20 Millionen Baht nicht mehr begleichen konnte. Dies aber dürften Einzelfälle sein. Insgesamt in Chiang Mai kann man sich dem Eindruck nicht entziehen, dass die Neubautätigkeit in den allermeisten Gebieten äusserst rege ist, und insgesamt betrachtet ist in diesen Zeiten der Immobilienmarkt vorteilhaft für den Käufer. Obwohl die Baukosten und Lebenshaltungskosten deutlich gestiegen sind, stagnieren die Preise für unbebaute Grundstücke, während Häuser und Eigentumswohnungen in einem Kondominium derzeit nur noch mit grossen Preisabschlägen einen Käufer finden.
Further reading:
Property Developments in Chiang Mai, in Chiang Mai Locator, 15 Feb. 2022.
