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| An example of a land title deed โฉนด (chanot), showing obverse (left) and reverse (right) |
Abstract — The land title documents officially issued in Thailand are listed by rank and briefly described. The legal status of these titles is commented from a foreigner's point of view who wishes to invest in land property for residence or business.
Zusammenfassung — Die in Thailand offiziell ausgefertigten Grundbesitz-Dokumente sind nach ihrer Wertigkeit aufgelistet und kurz beschrieben. Der rechtliche Status dieser Dokumente ist kommentiert aus der Sicht eines Ausländers, der in Grundstücke für Wohn- oder Gewerbenutzung investieren möchte.
Please note: All following subtitles correspond to the designations of the respective property document. The first line of the subtitle contains the designation in Thai script. The second line contains the official transcription based on the Royal Thai General System of Transcription (RTGS). The third line contains the phonetic notation of the International Phonetic Alphabet (IPA) enclosed by forward slashes "/". The fourth line contains a phonetic English transcription followed by a phonetic German transcription.
Zusammenfassung — Die in Thailand offiziell ausgefertigten Grundbesitz-Dokumente sind nach ihrer Wertigkeit aufgelistet und kurz beschrieben. Der rechtliche Status dieser Dokumente ist kommentiert aus der Sicht eines Ausländers, der in Grundstücke für Wohn- oder Gewerbenutzung investieren möchte.
Please note: All following subtitles correspond to the designations of the respective property document. The first line of the subtitle contains the designation in Thai script. The second line contains the official transcription based on the Royal Thai General System of Transcription (RTGS). The third line contains the phonetic notation of the International Phonetic Alphabet (IPA) enclosed by forward slashes "/". The fourth line contains a phonetic English transcription followed by a phonetic German transcription.
Bitte beachten Sie: Alle folgenden Untertitel entsprechen den Bezeichnungen des jeweiligen Grundstücksdokuments. Die erste Zeile des Untertitels enthält die Bezeichnung in Thai Skript. Die zweite Zeile enthält die offizielle Transkription basierend auf dem Royal Thai General System of Transcription (RTGS). Die dritte Zeile enthält die phonetische Notation des Internationalen Phonetischen Alphabets (IPA), eingeschlossen durch Schrägstriche "/". Die vierte Zeile enthält eine phonetische englische Transkription, gefolgt von einer phonetischen deutschen Transkription.
โฉนดที่ดิน — น. ส. ๔ จ.
Chanot Thi Din — No So Si Cho
/tɕʰà nòːt tʰîː din nɔː sɔ̌ː sìː tɕɔː/
/tɕʰà nòːt tʰîː din nɔː sɔ̌ː sìː tɕɔː/
Chanod-tee-din (or: Chanote-tee-din, short: Chanote) — Nor Sor See Jor (N. S. 4 J.) / Dschanohd-tieh-din — No So Sieh Dscho (N. S. 4 J.)
The Thai word โฉนด (chanod) means title or title deed, and the compound word โฉนดที่ดิน (chanod-tee-din) means land title, land title deed, warranty deed, land patent. The word 'chanod-tee-din' is often shortened to 'chanod'. The official classification for this land title is N. S. 4 J.
The chanod document ranks highest of all land title documents. In a strict sense, a chanod, which is issued by the Thailand Land Department, is the only true land ownership title deed. It gives proof of freehold (not only possession) of a certain plot of land. Every person who is registered on this document has a legal title on the land (ownership, but also other titles, e.g. mortgage, can apply).The chanod document is issued in Thai language. Over the years, the document has modified its appearance. Nowadays, this document usually is issued on a single sheet of paper (36 cm tall and 24 cm wide), with content on both sides. The symbol of the Thai Nation, centrically on top of the front-side, is imprinted in red color. All these documents show the word chanod in the headline, and, in addition in newer documents, the official classification, N. S. 4 J., appears on the top, right hand side. The front-side includes name and address of the landlord, the land size (in rai, ngan and tarang-wah), a map of the land (north-oriented) with all boundary-markers and its numbers, plot-numbers, and the scale of the map. The original scale of the map is often 1 : 1,000; however, the map in the document might be displayed in another given scale. The reverse side of the document includes chronologically all legal changes, e.g. the name of the new landlord when the land was sold, a person or bank granting a mortgage, a lease-holder (if the owner leased out his land for 30 years), or usufructuray (for life).
Das thailändische Wort โฉนด (Dschanohd) bedeutet übersetzt Titel, Rechtstitel, Besitztitel, Besitzurkunde; das zusammengesetzte Wort โฉนดที่ดิน (Dschanohd-tieh-din) meint Grundbesitzurkunde. Das Wort Dschanohd-tieh-din wird oft zu Dschanohd verkürzt. Die amtliche Klassifizierung dieses Titels ist N. S. 4 J.
Das Dschanohd-Dokument, das vom Thailand Land Department ausgestellt wird, ist das höchstwertige Grundbesitz-Dokument. Es ist im engeren Sinne die einzige Urkunde für den Nachweis des Rechts auf Eigentum am Grundstück (nicht nur Recht auf Besitz). Jede Person, deren Namen auf der Urkunde eingetragen ist, hat Anspruch auf Rechte am Grundstück (Eigentumsrecht, aber auch andere Rechte wie z.B. Hypothek). Die Urkunde dient als Beweismittel.
Das Dschanohd-Dokument ist ausschliesslich in thailändischer Schrift verfasst. Über die Jahre hinweg hat es sein Aussehen etwas verändert. In der Regel wird dieses Dokument heute aus einem einzigen Blatt angefertigt (36 cm hoch und 24 cm breit), mit Angaben auf Vorder- und Rückseite. Das Symbol des thailändischen Staates ist auf der Vorderseite oben mittig in roter Farbe gedruckt. Alle diese Dokumente enthalten das Wort Dschanohd in der Titelzeile, und auf den neueren Dokumenten erscheint zusätzlich die amtliche Bezeichnung N. S. 4 J. oben rechts. Die Vorderseite enthält Name und Anschrift des Grundstückseigentümers, die Grundstücksfläche (in Rai, Ngan und Tarang-wah), ferner einen nach Norden ausgerichteten massstäblichen Lageplan des Grundstücks mit allen Grenzpunkten, Nummern der Grenzpunkte und Grundstücksnummern. Der Original-Massstab der Kartierung beträgt oft 1 : 1.000; im Dokument kann aber der Lageplan in einem anderen genannten Massstab wiedergegeben sein. Die Rückseite enthält alle rechtlichen Veränderungen chronologisch aufgelistet, also z.B. den neuen Eigentümer aufgrund eines Verkaufs, einen Hypotheken-Geber (Bank), einen grundbuchlich registrierten Pächter (meist für 30 Jahre).
Kauf, Verkauf und die damit verbundene Übertragung der Grundstücksrechte ist in juristischer Hinsicht ohne Probleme möglich. Dennoch sollte vor einem Kauf auf mögliche Besonderheiten geachtet werden. Fünf gar nicht so seltene Besonderheiten werden nachfolgend beschrieben.
1. Es gibt Grundstücke mit Dschanohd-Titel, die während eines mehrjährigen Zeitabschnittes nicht auf eine andere Person übertragen werden dürfen und somit auch nicht übertragen werden können. Erst nach Ablauf dieser Frist (von beispielsweise 15 Jahren) ist eine Übertragung möglich. Dies können z.B. Grundstücke sein, die einer Person als Kompensation für die Arbeit an einem Staudamm-Projekt oder für den Verlust von Grundstücken aufgrund des Staudamm-Projekts kostenlos vom Staat übereignet wurden. Solch ein Grundstück ist mit einer Dschanohd-Urkunde ausgestattet, die sich auf der Vorderseite von anderen Dschanohd-Urkunden in nichts unterscheidet. Auf der Rückseite jedoch ist ein Sperrvermerk eingetragen, dem zu entnehmen ist, ab welchem Datum eine Übertragung des Titels möglich ist.
2. Ist das Grundstück mit einer Hypothek oder anderweitig (z.B. Niessbrauch) belastet, so ist dies auf der Rückseite des Dschanoht-Dokuments vermerkt, ebenso wie der Name des aktuellen Grundstückseigentümers. Diese Angaben sollte man vor einem Kaufvertrag unbedingt überprüfen und auch beim Grundstücksamt erfragen. Im Falle der Belastung mit einer Hypothek dürfte eine Bank das Original des Grundstücksdokuments zu ihrer Sicherheit aufbewahren. Man wird also die Bank vor einem Kaufvertrag kontaktieren müssen.
3. In aller Regel kann man davon ausgehen, dass Grundstücke mit Dschanohd-Titeln genau vermessen wurden und mit Grenzsteinen vermarkte Grenzpunkte aufweisen. Die heutige Vermessung von Grundstücken mit Dschanohd-Titeln erfolgt zentimeter-genau durch GPS-basierte Vermessung. Jedoch gibt es auch Grundstücke mit Dschanohd-Titeln, deren Grenzverlauf über die Jahrzehnte hinweg unverändert blieb, weil keine Grundstücksaufteilung erfolgte. Lediglich ein bestehender rangniedriger Grundstückstitel wurde offensichtlich, ohne erfolgte Neuvermessung des Grundstücks, in den Rang eines Dschanohd-Titels umgewandelt und eine entsprechende Urkunde ausgestellt. In einer solchen Urkunde ist zwar ein Lageplan des Grundstücks dargestellt. Aber die Grenzpunkte in diesem Lageplan enthalten keine Nummern, was darauf hindeutet, dass es nur sehr alte Grenzsteine ohne Nummern gibt, oder die Grenzpunkte nicht mit Grenzsteinen markiert sind. Ein weiteres Indiz für einen solchen Fall ist das Fehlen von Zahlen bei der Angabe der Grundstücksfläche: Zwar sind die Flächenwerte für Rai und Ngan angegeben, nicht aber diejenigen für Tarang-wah (das Mass für die kleinste Flächeneinheit). Dies deutet auf eine sehr alte, früher angewandte und ungenaue Vermessungsmethode hin. Diese Ungenauigkeit geht in die Flächenberechnung ein. Möglicherweise aber konnten die Flächen gar nicht berechnet werden, sondern wurden nur aus einer kartographischen Darstellung der Gesamtheit der Grundstücke (vermutlich im Massstab 1 : 5,000) für jedes einzelne Grundstück graphisch ermittelt, also zwangsläufig ungenau ermittelt, nur auf volle Ngan oder halbe Ngan genau. Bei einem Grundstückskaufvertrag, dessen Kaufpreis über die Grundstücksfläche vereinbart wurde, sollte man dies bedenken.
4. Wenn bei einem Grundstück mit Dschanohd-Titel die Grenzsteine nicht gefunden werden, so sollte man an den entsprechenden Stellen graben. Meist findet man sie unter der Erde, tief vergraben (weil Erde aufgefüllt wurde) oder nur leicht verdeckt. Der massstäbliche Lageplan hilft sehr, die Lage der Grenzsteine auf plus/minus 1 Meter zu ermitteln. Verläuft die Grenze entlang eines öffentlichen Weges oder Kanals, sollte man den Grenzverlauf genau ermitteln. Es kann sein, dass der de facto öffentliche Weg auf dem privaten Grundstück verläuft. Und es kann sein, dass der öffentliche Kanal seinen Lauf durch Erosion im Laufe der Jahre verändert hat, in das private Grundstück hinein. Diese Flächen wird der Dorfvorsteher als öffentliche Flächen beanspruchen und eine Grundstücksabtretung fordern. Ob die Forderung zu Recht oder nicht besteht, werden nur die Gerichte entscheiden können. Man sollte also vor Kaufvertrag den Grenzverlauf sorgfältig überprüfen.
5. Im Lageplan sind die Nummern der Grenzsteine (in arabischen Ziffern) angegeben. Diese Nummern sollten mit den Grenzsteinen auf dem Feld übereinstimmen. Weist aber einer der Grenzsteine, oder einige wenige der Grenzsteine, eine andere Nummer auf, so kann es dafür eine harmlose Ursache geben. Es ist möglich, dass das Nachbargrundstück neu vermessen wurde, der Grenzstein nicht auffindbar war und amtlich durch einen neuen mit anderer Nummer ersetzt wurde. Ebenso harmlos kann es sein, wenn ein Grenzstein im Grenzverlauf gefunden wird, der in der Urkunde nicht aufgeführt ist. Es ist möglich, dass das Nachbargrundstück geteilt und hierfür der Grenzstein eingefügt wurde. Solche Änderungen, die zeitlich später erfolgten als die Ausstellung der Urkunde, können in der Urkunde natürlich nicht enthalten sein. Das Grundstücksamt kann jedoch Auskunft geben.
น. ส. ๓ ก.
No So Sam Ko
/nɔː sɔ̌ː sǎːm kɔː/
Nor Sor Sarm Kor (N. S. 3 K.) / No So Sahm Go (N. S. 3 G.)
The N. S. 3 K. document is a high-ranking land title-deed. It is a document for the right of the possession and use of a certain land for a certain person, and includes the right to be sold, leased, and can be used as a mortgage collateral. In a strict sense, it is not a true title-deed, rather a land exploration testimony, but you can deal with it in almost the same way as a chanod document. It is also possible to apply at the land office for an upgrade to a chanod document.
The N. S. 3 K. document is issued in Thai language. It looks like a chanod document and consists of a single sheet of paper. The symbol of the Thai Nation, centrically on top of the front-side, is imprinted in green color. The headline is given as หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (which reads as 'Nung-seu rub-rong gahn-tum-pra-yoht' and means document for having obtained a title or simply title). It does not contain the word โฉนด (chanod). The official classification น. ส. ๓ ก. (N. S. 3 K.) appears on the top, right hand side. The front-side includes name and address of the landlord, the land size (in rai, ngan and tarang-wah), a map of the land (north-oriented) with all boundary-markers and plot-numbers, and the scale of the map. The original scale of the map is 1 : 5,000; however, the map displayed in the document might be reproduced in a larger scale, e.g. 1 : 1,250. The reverse side of the document includes chronologically all legal changes.Land with this title was surveyed decades ago by an old method which was not as precise as a modern method (GPS-based) nowadays in use. The geographic position is often determined by aerial survey photography. One should expect to get a roughly defined boundary (of a few meters) of a certain plot, rather than a precise one, especially when border poles cannot be found.
Das N. S. 3 G. Dokument ist eine hochwertige Grundbesitzurkunde. Es ist eine amtliche Urkunde über das Recht auf Besitz und Nutzung eines bestimmten Grundstücks für eine bestimmte Person und schliesst das Recht ein, Besitz und Nutzung auf eine andere Person zu übertragen und es zu beleihen. Strenggenommen ist es kein Eigentumstitel, aber man kann über das Grundstück nahezu so verfügen, wie bei einem Grundstück mit Dschanohd-Titel. Es ist möglich, beim Grundstücksamt einen Antrag zu stellen, den N. S. 3 G. Titel in einen Dschanohd-Titel umzuwandeln.
Das N. S. 3 G. Dokument ist ausschliesslich in thailändischer Schrift verfasst. Es sieht einem Dschanohd-Dokument ähnlich und wird ebenso aus einem einzigen Blatt angefertigt. Das Symbol des thailändischen Staates ist auf der Vorderseite oben mittig in grüner Farbe gedruckt. In der Titelzeile steht: หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (Nang-süh rab-rong gahn-tham-prajoht, bedeutet Titel, Urkunde), enthält also nicht das Wort โฉนด (Dschanohd). Die amtliche Bezeichnung น. ส. ๓ ก. (N. S. 3 G.) ist auf der Vorderseite oben rechts vermerkt. Die Vorderseite enthält Name und Anschrift des Grundbesitzers, die Grundstücksfläche (in Rai, Ngan und Tarang-wah), ferner einen nach Norden ausgerichteten massstäblichen Lageplan des Grundstücks mit allen Grenzpunkten und Grundstücksnummern. Der Original-Massstab der Kartierung beträgt 1 : 5.000; im Dokument kann aber der Lageplan in einem grösseren Massstab wiedergegeben sein, z.B. 1 : 1.250. Die Rückseite des Dokuments enthält alle rechtlichen Veränderungen chronologisch aufgelistet.
Die Vermessung eines Grundstücks mit diesem Titel erfolgte weniger genau, also nicht mit der hohen Genauigkeit wie bei Grundstücken mit Dschanohd-Titel (zentimeter-genaue GPS-basierte Vermessung). Die Lage des Grundstücks ist meist durch eine Luftbildaufnahme eindeutig bestimmt. So manche Grundstücksgrenzen bleiben auf einige Meter hin ungenau, besonders wenn die Grenzsteine nicht gefunden werden können.
น. ส. ๓
No So Sam
/nɔː sɔ̌ː sǎːm/
Nor Sor Sarm (N. S. 3) / No So Sahm (N. S. 3)
The N. S. 3 document is an almost high-ranking land title-deed, but has some restrictions as compared to the N. S. 3 K. document. It is an official document for the right of the possession and use of a certain land for a certain person, and includes the right to be sold and leased. In a strict sense, it is not a true title-deed, rather a land exploration testimony, but you can deal with it in almost the same way as a chanod document. It is also possible to apply at the land office for an upgrade to a chanod document.
The N. S. 3 document is issued in Thai language. It usually consists of a single sheet of paper. The symbol of the Thai Nation, centrically on top of the front-side, is imprinted in green color. The headline does not contain the word chanod. The official classification น. ส. ๓ (N. S. 3) appears on the top, right hand side. The front-side includes name and address of the landlord, a map of the land (north-oriented) with all its boundaries, and the scale of the map.
Land with this title was surveyed not precisely, and not marked with border poles. The borderline and position of the land was only recorded in relation to neighboring land. Consequently, the borderline remains unclear, maybe up to a few meters, and the area size of the land is inaccurate. There is a legal requirement that 30 days of public notice is necessary before any change of status over the land can be registered, which enables neighbors to raise objections. A land that holds this title cannot be partitioned.
Before a sales contract is made, detailed and comprehensive information should have been obtained. A wise precaution is to ask the landlord to stake out the boundaries and then ask neighboring landlords to confirm the vendor's interpretation of the boundary. The results, being written down, mapped and simple surveyed, should be acknowledged by signature from all parties, including the village mayor and witnesses.
Das N. S. 3 Dokument ist eine fast hochwertige Grundbesitzurkunde, aber mit einigen Einschränkungen gegenüber einem N. S. 3 G. Dokument. Es ist eine amtliche Urkunde über das Recht auf Besitz und Nutzung eines bestimmten Grundstücks für eine bestimmte Person und schliesst das Recht ein, Besitz und Nutzung auf eine andere Person zu übertragen. Strenggenommen ist es kein Eigentumstitel, aber man kann über das Grundstück nahezu so verfügen, wie bei einem Grundstück mit Dschanohd-Titel. Es ist möglich, beim Grundstücksamt einen Antrag zu stellen, den N. S. 3 Titel in einen Dschanohd-Titel umzuwandeln.
Das N. S. 3 Dokument ist ausschliesslich in thailändischer Schrift verfasst. In der Regel wird dieses Dokument heute aus einem einzigen Blatt angefertigt. Das Symbol des thailändischen Staates ist auf der Vorderseite oben mittig in grüner Farbe gedruckt. Alle diese Dokumente enthalten nicht das Wort Dschanohd in der Titelzeile. Die amtliche Bezeichnung น. ส. ๓ (N. S. 3) ist auf der Vorderseite oben rechts vermerkt. Die Vorderseite enthält Name und Anschrift des Grundbesitzers, ferner einen nach Norden ausgerichteten Lageplan des Grundstücks mit allen Grenzpunkten und mit Massstab.
Die Vermessung eines Grundstücks mit diesem Titel erfolgte mit geringer Genauigkeit, ohne Grenzsteine. Grenzverlauf und Lage des Grundstücks sind nur in Bezug auch benachbarte Grundstücke nachgewiesen. Folglich bleiben so manche Grundstücksgrenzen auf Meter hin ungenau; die Grundstücksfläche kann somit auch nur ungefähr ermittelt werden. Alle rechtlichen Veränderungen bei Grundstücken mit diesem Titel werden für 30 Tage lang öffentlich angekündigt, so dass gegebenenfalls Einwendungen von Nachbarn erhoben werden können. Eine Parzellierung eines Grundstücks mit diesem Titel ist gesetzlich nicht realisierbar.
Vor Abschluss eines Kaufvertrags soll man sich besonders umfassend informieren, insbesondere sollten die Grundstücksnachbarn einbezogen werden. Die Grenzpunkte sollten abgesteckt, privat vermessen und von allen Nachbarn in einem schriftlichen Dokument mit Lageskizze und Massen anerkannt werden. Ebenso sollte man sich vergewissern, mit den tatsächlichen Besitzern zu verhandeln. Der Dorfvorsteher sollte in jedem Fall einbezogen werden.
ส. ค. ๑
So Kho Nueng
/sɔ̌ː kʰɔː nɯ̀ŋ/
Sor Kor Noeng (S. K. 1) / So Ko Nüng (S. K. 1)
The S. K. 1 document is a low-ranking land document. It is an official document to confirm the announcement of the possession and use of a certain land for a certain person.
The S. K. 1 document is issued in Thai language. It consists of a single sheet of paper (reverse side empty), and is not similar in appearance to a chanod document. The symbol of the Thai Nation, centrically on top of the front-side, is imprinted in black color. The headline is given as กรมที่ดิน แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน which means translated: 'Department of Lands – Notification of Taking Possession of Land'. The official classification ส. ค. ๑ (S. K. 1) appears on top, left hand side. The document includes name and address of the person who took possession of the land, the land size (in rai, ngan and tarang-wah), a description of the borderlines, and a simple sketch-map.The S. K. 1 document publicly announces who took possession of the land. In 1954, the people who took possession of land were requested by the government through the land offices to declare and register their acquisitions. Upon this, the S. K. 1 document was issued with official signature and seal. In 2005, registration ended; thereafter no such documents will be issued. In case there is proof that the person who took possession of land acted in accordance with the law, then a higher-ranking document can be applied for.
Perhaps similar or equivalent is a P. B. T. 5 land document, but we do not have precise information on this at the moment.
Das S. K. 1 Dokument ist eine rangniedrige Grundbesitzurkunde. Es ist eine amtliche Urkunde über den angezeigten Besitz und die Nutzung eines bestimmten Grundstücks für eine bestimmte Person. Das S. K. 1 Dokument ist ausschliesslich in thailändischer Schrift verfasst. Es ähnelt keineswegs einem Dschanohd-Dokument und besteht aus einem einzigen Blatt (Rückseite ist leer). Das Symbol des thailändischen Staates ist auf der Vorderseite oben mittig in schwarzer Farbe gedruckt. In der Titelzeile steht: กรมที่ดิน แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน ("Grom-tieh-din bähb dschäng-gahn krob-krong tieh-din", und bedeutet übersetzt "Abteilung für die Registrierung von Grund und Boden – Mitteilung über die Besitznahme von Land"). Die amtliche Bezeichnung ส. ค. ๑ (S. K. 1) ist oben links vermerkt. Das Dokument enthält Name und Anschrift der Person, die das Grundstück in Besitz genommen hat, die Grundstücksfläche (in Rai, Ngan und Tarang-wah), eine Beschreibung der Grundstücksgrenzen und eine Lageplan-Skizze des Grundstücks. Das Dokument macht öffentlich bekannt, wer das Grundstück in Besitz genommen hat und es nutzt. Im Jahr 1954 wurden die Landbesitzer von der Regierung über die Grundstücksämter angewiesen, ihren Besitz anzuzeigen. Hierfür wurde dieses Dokument mit amtlichem Siegel und Unterschrift ausgestellt. Im Jahr 2005 endete die Frist zur Anzeige von Grundbesitz; danach werden solche Dokumente nicht mehr ausgestellt. Wird nachgewiesen, dass der Grundbesitzer das Land rechtmässig besitzt (in Besitz genommen hat) und es rechtmässig nutzt, kann der Grundbesitzer ein höherwertiges Dokument beantragen: N. S. 3 oder N. S. 3 G.
Vielleicht ähnlich oder gleichwertig ist ein P. B. T. 5 Land-Dokument, aber wir haben im Moment keine genauen Informationen hierzu.
ส. ป. ก. (สิทธิประโยชน์ทำกิน)
So Po Ko (Sitthi Prayot Tham Kin)
/sɔ̌ː pɔː kɔː sìt tʰíp ráʔ jôːt tʰam kin/
Sor Por Kor (S. P. K.) / So Po Go (S. P. G.)
The S. P. K. document is a true land title deed but with legal restrictions. It refers to land allotted by the governmental Land Reform Committee with the strict provision of agricultural or forestry usage for a certain person. The land is exactly surveyed and marked with border poles. However, it is not allowed for anyone to buy, lease or build on such land, it may only be transferred to the direct heirs of the owner, and it can be mortgaged. It seems to be a contradiction that S. P. K. land cannot virtually be transferred but mortgaged; hence it is worthless as collateral. If the owner is unable to pay back the mortgage, the mortgagee (usually a bank) cannot get the title transferred. Perhaps a bank will grant a loan of low amount only, and considers the agricultural yield of the land as enough security. Notwithstanding the legal restrictions, S. P. K. titled land has often passed from one person to another, the land document being handed over to the 'buyer' upon payment. Further, it seems to be custom that the owner builds up a small house in combination with agricultural buildings without permission. However, a foreigner should be advised not to invest in S. P. K. titled land as there is no title legally obtainable and no security.
Das S. P. G. Dokument ist eine Urkunde über Grundstückseigentum mit rechtlich sehr eingeschränkten Möglichkeiten. Es ist eine amtliche Urkunde über eine erfolgte Landzuteilung mit landwirtschaftlicher Zweckbestimmung an eine bestimmte Person. Eine staatliche Kommission zur Landneuordnung vergibt solche Titel. Das Land ist genau vermessen und mit Grenzsteinen abgemarkt. Es darf jedoch nicht verkauft oder anderweitig übertragen werden; es kann nur vererbt werden. Die Nutzung des Landes ist streng zweckgebunden; eine beabsichtigte Nutzung muss beantragt werden, die Bewilligung regelt den Umfang der Nutzung. Ein Wohngebäude darf in der Regel nicht errichtet, jedoch darf das Land mit einer Hypothek belastet werden. Es scheint ein Widerspruch zu sein, dass ein Grundstück hypothekarisch belastet werden, aber nicht übertragen werden darf. Kann der Grundeigentümer die Hypothek nicht zurückzahlen, so hat der Hypotheken-Gläubiger (üblicherweise eine Bank) nicht die Möglichkeit, das Land als Sicherheit übereignet zu bekommen. Möglicherweise wird die Bank nur einen Kredit in geringer Höhe einräumen und den landwirtschaftlichen Ertrag aus dem Grundstück als Sicherheit betrachten. Obwohl der Titel nicht übertragen werden darf, ist es nicht seltene Praxis unter Thais, gegen Bezahlung die Urkunde an den "Käufer" auszuhändigen. Ebenso kommt es häufig vor, dass der Eigentümer ein kleines Wohnhaus mit Wirtschaftsgebäuden auf dem Grundstück ohne Genehmigung errichtet. Als Ausländer sollte man unter keinen Umständen in ein Grundstück mit diesem Titel investieren, da keinerlei Absicherung möglich ist.
— This online document was created by Baan Sammi and first published on 9 September 2005 —
We are not aware of any changes in the legal situation regarding property deeds since 2005, but changes cannot be ruled out. It is the reader's responsibility to do their own research and as the information provided does not constitute legal advice we strongly recommend that you seek advice from solicitors and the land registry. — Seit 2005 sind uns keine Änderungen der Rechtslage bei Grundstücksurkunden bekannt, Änderungen können jedoch nicht ausgeschlossen werden. Es liegt in der Verantwortung des Lesers, sich selbst zu informieren, und da die vorliegenden Informationen keine Rechtsauskunft darstellen, empfehlen wir Ihnen dringend, sich von Anwälten und dem Grundbuchamt beraten zu lassen.
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