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| Chiang Mai Provincial Land Office, Doi Saket Branch สำนักงานที่ดินจังหวัดเชียงใหม่ สาขาดอยสะเก็ด |
Khun Sam offers plots of land (with or without a home) in and around the Baan Sammi property (in Doi Saket District, Chiang Mai, northern Thailand) to foreign individuals or Thai-foreign couples for sale, 30-year leasehold, or lifetime usufruct, mainly for their retirement but also as real estate co-investor. It is therefore particularly important for a non-Thai national to know what the legal situation in Thailand is for him/her concerning ownership and possession rights of real estate property.
Ownership needs to be distinguished from mere possession. Possession is the actual control of a person over a thing e. g., a plot of land or house. The person who lives on the property (e. g., tenant, lessee) is the possessor. The person or company who owns the property i. e. has full control and rights, on the other hand, is the owner.
First of all, it should be mentioned that there is a lot of information on this topic on the Internet. In our opinion, by far the best, most comprehensive, and most understandable information is provided by Robert M. Spelde (LL.M.) on the website กฏหมายไทย [Thai law] isn't simple, samuiforsale.com. In the following, we refer to this website for the relevant questions. This contribution by Baan Sammi is not to be understood as legal advice; interested parties should contact an attorney of their choice if they have any questions.
It is commonly known that foreigners cannot legally acquire ownership of land in Thailand. There are a few exceptions, the realization of which, however, is not applicable for almost 100% of all prospective buyers and which we will not go into here. There are also some special features such as the acquisition of condominiums by foreigners, which are also not discussed here because they are not relevant to Baan Sammi.
In the case of a Thai-foreign couple, only the Thai partner (spouse or life partner) can purchase the property. The question for a non-Thai national is therefore how he/she can protect himself/herself legally. This can be made possible by possession rights, which (like the right of ownership) can be entered in the land register and thus in the land title document (chanot).
The two most important possession rights are leasehold and right of usufruct. Other rights that a foreigner may get registered with the land office are a loan or mortgage, right of superficies, habitation, and servitude.
Here is an overview with further links:
Overview Property Law Thailand, https://www.samuiforsale.com/knowledge/overview-property-law-thailand.html
Right of leasehold
A lease agreement in Thailand corresponds to a long-term rental agreement entered into the land register. To enter the land register, the lease duration must be at least 3 years and may not exceed 30 years.
A renewal clause and succession clause in the lease agreement cannot be entered into the land register.
The lease ends with the death of the lessee. If the lessee wishes the leasehold to be transferred to his/her heirs or to a specific person after his/her death (premature death before the end of the leasehold period), this must have been agreed upon in advance in the leasing agreement. This clause is then effective against the owner. However, should ownership pass to a new owner by inheritance or sale before the lessee's death, the new owner is not legally bound to accept this clause. It can therefore be advantageous to have two people entered as lessees from the beginning instead of a succession clause. Should one of the persons die prematurely, then a premature end of the lease is excluded.
The lease does not end upon the death of the lessor/owner, rather the lease is binding on the heirs of the lessor/owner. The same applies if the lessor/owner sells the property. However, upon the death of the lessor/owner or the sale, resulting in new ownership, the legal effectiveness of all options contained in the lease agreement (e.g. the succession clause) terminates.
The option of a sublease is only possible if this has been agreed upon in advance in a clause of the leasing agreement.
The option of the lessee constructing a building is only possible if the lease agreement contains appropriate clauses. The lease agreement should be linked to the right of superficies. The right of superficies cannot last longer than the agreed leasing period. In practice, this means that the lessee may construct a building on the property, whereby the building is the lessee's property and can be inherited/sold. Whether these rights are advantageous is at least questionable. To be able to secure these rights in the long term, after the end of the leasing agreement, the owner would have to be willing to conclude a new leasing agreement following the old one.
→ Lease Law
https://www.samuiforsale.com/lease-law/
→ Lease renewal option in a lease agreement
https://www.samuiforsale.com/real-estate/renewal-options-in-a-thai-lease-agreement.html
→ Inheritance, succession of a property lease contract
https://www.samuiforsale.com/real-estate/succession-to-a-property-lease.html
→ Buying and owning a house in Thailand
https://www.samuiforsale.com/knowledge/owning-a-house-in-thailand.html
→ Building and Buying a House in Thailand
https://www.samuiforsale.com/knowledge/building-real-estate-thailand.html
Right of usufruct
A period of 30 years or a lifelong right of usufruct is usual for an agreement; both can be entered in the land register. The right of usufruct can be granted to more than one person. If the right is granted to a legal entity, it can be registered for a maximum of 30 years.
The right of usufruct enables the beneficiary (usufructuary, the holder of the usufruct right) to possess, use and independently manage a real estate property (with or without a house). The usufructuary is obliged and responsible for keeping the property in fair condition, making any necessary repairs at its own expense.
The right of usufruct terminates with the death of the usufructuary. The right of usufruct does not terminate with the death of the owner but passes to the owner's heirs.
The usufructuary may not transfer the right of usufruct to another person, but he may transfer the exercise of his right of usufruct to another person in the whole, partly, or temporarily. A non-Thai usufructuary can rent out the property or parts of it, but for a maximum of 3 years, i.e. without entering a lease in the land register.
The owner may sell the property. This does not terminate the usufruct.
→ Usufruct Property Rights
https://www.samuiforsale.com/real-rights/usufruct-property-rights.html
Khun Sam bietet Grundstücke (mit oder ohne Haus) in und um das Anwesen Baan Sammi (im Distrikt Doi Saket, Chiang Mai, Nordthailand) ausländischen Einzelpersonen oder thailändisch-ausländischen Paaren zum Kauf an, oder mit 30-jährigen Pachtvertrag, oder mit lebenslangem Nießbrauch-Recht, hauptsächlich als Wohnsitz für Rentner, aber auch als Immobilien-Co-Investor. Daher ist es für einen Nicht-Thailänder besonders wichtig zu wissen, wie die Rechtslage in Thailand in Bezug auf Eigentums- und Besitzrechte an Immobilien ist.
Eigentum ist vom bloßen Besitz zu unterscheiden. Besitz ist die tatsächliche Verfügungsgewalt einer Person über eine Sache, z.B. ein Grundstück oder Haus. Besitzer ist derjenige, der das Grundstück bewohnt (z.B. Mieter, Pächter). Die Person oder Gesellschaft, der die Immobilie gehört, ist dagegen der Eigentümer.
Vorweg sei erwähnt, dass es zu diesem Thema im Internet reichlich Informationen gibt. Die unserer Meinung nach mit Abstand besten, umfassendsten und verständlichsten Informationen bietet Robert M. Spelde (LL.M.) an auf der Webseite กฏหมายไทย [Thai law] isn’t simple, samuiforsale.com. Im Folgenden verweisen wir bei den hier relevanten Fragen auf diese Webseite. Als Rechtsberatung ist dieser Beitrag von Baan Sammi nicht zu verstehen; Interessenten sollten sich bei Fragen an einen Anwalt ihrer Wahl wenden.
Allgemein bekannt ist, dass Ausländer Eigentum an Grundstücken in Thailand nach dem Gesetz nicht erwerben können. Es gibt einige Ausnahmen, deren Realisierung jedoch für nahezu 100% aller Kaufinteressenten nicht anwendbar ist und auf die wir hier nicht eingehen. Auch gibt es einige Besonderheiten wie z. B. der Erwerb von Condominiums durch Ausländer, die ebenfalls hier nicht thematisiert werden, da sie für Baan Sammi nicht relevant sind.
Bei einem thailändisch-ausländischen Paar kann nur der thailändische Partner (Ehe- oder Lebenspartner) das Grundstück erwerben. Die Frage für einen Nicht-Thailänder ist daher, wie er/sie sich rechtlich absichern kann. Möglich ist dies durch Besitzrechte, die (wie das Eigentumsrecht) in das Grundbuch und damit in die Grundbuchurkunde (chanot) eingetragen werden können.
Die beiden wichtigsten Besitzrechte sind Pacht und Nießbrauch. Andere Rechte, die ein Ausländer beim Grundbuchamt eintragen lassen kann, sind ein Darlehen oder eine Hypothek, ein Baurecht, ein Wohnrecht und eine Grundstücksdienstbarkeit.
Hier eine Übersicht mit weiterführenden Links:
Overview Property Law Thailand, https://www.samuiforsale.com/knowledge/overview-property-law-thailand.html
Pachtrecht
Ein Pachtvertrag in Thailand entspricht im wesentlichen einem langfristigen Mietvertrag, der ins Grundbuch eingetragen wird. Mittels bestimmter Klauseln im Vertrag kann ein solcher Mietvertrag einer deutschen Pacht ähnlich erscheinen. Für die Eintragung ins Grundbuch muss die Pachtdauer mindestens 3 Jahre betragen und darf 30 Jahre nicht überschreiten.
Eine Verlängerungsklausel und Erbfolgeklausel im Pachtvertrag kann nicht ins Grundbuch eingetragen werden.
Das Pachtverhältnis endet mit dem Tod des Pächters. Wünscht der Pächter die Übertragung des Pachtrechts auf seine Erben oder auf eine bestimmte Person nach seinem Tod (vorzeitiger Tod vor Ablauf der Pachtdauer), muss dies im Pachtvertrag vorher vereinbart werden. Diese Klausel wirkt dann gegenüber dem Eigentümer. Sollte das Eigentum jedoch vor dem Tod des Pächters durch Erbschaft oder Verkauf auf einen neuen Eigentümer übergehen, ist der neue Eigentümer rechtlich nicht verpflichtet, die Klausel zu akzeptieren. Daher kann es vorteilhaft sein, statt einer Nachfolgeregelung von vornherein zwei Personen als Pächter eintragen zu lassen. Sollte eine der Personen vorzeitig versterben, ist eine vorzeitige Beendigung des Pachtverhältnisses ausgeschlossen.
Der Pachtvertrag endet nicht mit dem Tod des Verpächters/Eigentümers, sondern der Vertrag ist für die Erben des Verpächters/Eigentümers bindend. Gleiches gilt, wenn der Verpächter/Eigentümer die Immobilie verkauft. Mit dem Tod des Verpächters/Eigentümers oder dem Verkauf, der einen neuen Eigentümer zur Folge hat, erlischt jedoch die Rechtswirksamkeit aller im Mietvertrag enthaltenen Optionen (z. B. die Nachfolgeregelung).
Die Option einer Untervermietung ist nur möglich, wenn dies zuvor in einer Klausel des Pachtvertrages vereinbart wurde.
Die Option zur Errichtung eines Gebäudes durch den Pächter ist nur möglich, wenn der Pachtvertrag entsprechende Klauseln enthält. Der Pachtvertrag sollte mit einem Bebauungsrecht verbunden sein. Das Bebauungsrecht darf nicht länger als die vereinbarte Pachtdauer bestehen. In der Praxis bedeutet dies, dass der Pächter auf dem Grundstück ein Gebäude errichten darf, wobei das Gebäude sein Eigentum ist und vererbt/verkauft werden kann. Ob diese Rechte vorteilhaft sind, ist zumindest fraglich. Um sich diese Rechte langfristig sichern zu können, müsste der Grundstückseigentümer bereit sein, nach Ende des Pachtvertrags einen neuen Pachtvertrag im Anschluss an den alten abzuschließen.
Nießbrauchsrecht
Üblich ist für einen Vertrag eine Laufzeit von 30 Jahren oder ein lebenslanges Nießbrauchsrecht; beides kann im Grundbuch eingetragen werden. Das Nießbrauchsrecht kann mehreren Personen eingeräumt werden. Wird das Recht einer juristischen Person eingeräumt, kann es für maximal 30 Jahre eingetragen werden.
Das Nießbrauchsrecht ermöglicht es der begünstigten Person (Nießbraucher, Inhaber des Nießbrauchsrechts), eine Immobilie (mit oder ohne Haus) zu besitzen, zu nutzen und selbstständig zu verwalten. Der Nießbraucher ist verpflichtet und verantwortlich, die Immobilie in einem ordentlichen Zustand zu erhalten und alle notwendigen Reparaturen auf eigene Kosten vorzunehmen.
Das Nießbrauchsrecht endet mit dem Tod des Nießbrauchers. Das Nießbrauchsrecht erlischt nicht mit dem Tod des Eigentümers, sondern geht auf dessen Erben über.
Der Nießbraucher darf das Nießbrauchsrecht nicht auf eine andere Person übertragen, aber er kann die Ausübung seines Nießbrauchsrechts ganz, teilweise oder zeitweise auf eine andere Person übertragen. Ein nicht-thailändischer Nießbraucher kann das Grundstück oder Teile davon vermieten, jedoch für maximal 3 Jahre, d.h. ohne Eintragung eines Mietvertrages im Grundbuch.
Der Eigentümer kann die Immobilie verkaufen. Der Nießbrauch wird hierdurch nicht beendet.
